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二手房买卖的房地产中介服务和中介合同

发布时间:2013-9-24  文章来源:  打印本文
信息提要
1、房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 2、房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

 

一、概念界定

1、房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

2、房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

3、房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

4、房地产经纪,是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人(以下简称当事人)有偿提供居间介绍、代理等服务的营业性活动,国有土地使用权出让的经纪活动除外。

5、房地产咨询人员,是具有房地产及相关专业中等以上学历,有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

6、房地产价格评估人员,分房地产估价师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证书》,并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员;房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

7、房地产经纪人,是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》)、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。

 

二、房地产经纪公司和经纪人资格的审查

1、审查经纪公司和其执业经纪人的资格证书:

2、审查经纪公司的《营业执照》和在房地产管理部门办理备案手续的证明;

3、审查执业经纪人的《经纪执业证书》和在房地产管理部门办理注记手续的证明;

4、核验执业经纪人的《经纪执业证书》和经纪公司的《营业执照》上经纪公司的名称是否一致。

 

三、房地产经纪人的执业程序

1、向委托人出示《房地产经纪人员资格证》,校验委托方提供的有关文件资料;

2、从事需要签订房地产经纪合同的业务项目,应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本,与委托人签订房地产经纪合同;

3、房地产经纪合同签订后,按政府有关规定向市或者区、县房地产交易管理部门备案;

4、履行合同期间,向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况;

5、记录经纪业务交易情况,妥善保存有关资料;

6、按合同规定收取服务费,开具北京市统一发票。

 

四、房地产经纪中的禁止行为

1、无照经营、超越核准经纪业务范围以及非法异地经营;

2、隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项;

3、弄虚作假,提供不实的信息,或者签订虚假合同;

4、采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段,招揽业务或者促成交易;

5、伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或者允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务;

6、利用已经签订的房地产经纪合同,或者他人掌握的经营信息,采取不正当手段转移业务、背弃合作、侵吞劳动成果,或者损害委托人利益;

7、房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员,从事本公司开发建设的房地产经纪业务;

8、房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职;

9、索取或者收受委托合同规定以外的酬金或者其他财物,包括房地产经纪组织以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利,在委托的客户之间,通过压低卖出价格,自行收购,再抬高价格出卖给购房者,牟取不当利益;

10、从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;

11、法律、法规禁止的其他行为。

 

五、房地产中介的收费

住宅二手房买卖的经纪服务收费,应依据北京市政府制定的指导价确定。

目前在北京二手房买卖的中介经纪服务项目一般为:代办二手房的权籍调查、使用状况调查、协助双方签署买卖合同、办理产权过户。

最高收费标准一般为:买卖双方各支付房地产交易中心登记成交价的1%。若仅代办其中一项,收费最高不超过400元。

非住宅二手房买卖,服务费标准由双方协商议定。

 

六、中介服务公司在买卖合同中的签章

为保障买卖双方当事人权益,防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害,凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的,受托居间介绍、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。

 

七、房地产中介服务合同应当的内容

1)当事人姓名或者名称、住所;

2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;

3)合同履行期限;

4)收费金额和支付方式、时间;

5)违约责任和纠纷解决方式;

6)当事人约定的其他内容。

 

八、房地产中介合同示范文本

房地产中介合同可使用市工商局、市房地资源局联合监制的《北京市房地产居间/代理合同》示范文本。

各房地产经纪组织使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同的,在合同订立前,应当将合同文本报工商行政管理部门备案。

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