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对二手房交易的调查与审核

发布时间:2013-9-24  文章来源:  打印本文
信息提要
1、审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;   2、向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

  一、权属审查

  1、审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;

  2、向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

  二、买卖双方主体资格审查

  1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人;

  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外;

  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件;

  4、二手房属于国有或者集体资产的,应当有政府管理部门的批准文件。

  三、共有财产审查

  共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。

  四、权利限制审查

  二手房交易时,应当没有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

  五、他项权利设置审查

  二手房如有抵押等他项权利设置,在交易时应取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

  六、优先购买权审查

  1、共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。

  2、已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。

  特别提示:已经出租的二手房买卖后,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

  七、审查二手房有无其他禁止买卖情形

  1、依法收回土地使用权的房屋,不得买卖;

  2、已被列入动拆迁范围的房屋,不得买卖。

  八、已购公有住房和经济适用住房买卖的审查

  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

  3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

  4、上市出售后形成新的住房困难的;

  5、擅自改变房屋使用性质的;

  6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

  九、境外人士买卖的限制

  亦庄律师了解到出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:有些地域的房屋是不能出售给境外人士的,具体应向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或者居民委员会进行调查。

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