欢迎进入北京亦庄律师法律咨询网,为您提供各种亦庄法律咨询服务
设为首页 | 加入收藏 | 免费咨询
 黄继保律师的手机:1391-152-5319;如遇开庭无法回复您也可以短信留下联系方式!
您当前所在位置 >> 网站首页 >> 公司控制权 >>北京亦庄律师关于预售合同、现房买卖合同对第三人的效力认定
律师合同网

北京亦庄律师关于预售合同、现房买卖合同对第三人的效力认定

发布时间:2014-11-24  文章来源:  打印本文
信息提要
由于合同相对性的原则,并不能产生对抗第三人的效力,只有依据合同取得物权后,该物权才产生对抗第三人的效力。从这种角度讲,预售合同、现房买卖合同亦不产生对抗第三人的效力。但商品房本身的建筑周期较长、商品房买卖所涉及的标的额巨大,买受人支付完整个价款的时间较长,商品房买卖合同又不具有对抗第三人的效力,所以买受人在要取得产权证之前,要承担不能取得约定商品房产权的风险。而现实中,一房二卖、出卖人将已售房屋进行抵押、法院查封出卖人正在热销的房屋等现象大量存在

   北京亦庄律师认为由于合同相对性的原则,并不能产生对抗第三人的效力,只有依据合同取得物权后,该物权才产生对抗第三人的效力。从这种角度讲,预售合同、现房买卖合同亦不产生对抗第三人的效力。但商品房本身的建筑周期较长、商品房买卖所涉及的标的额巨大,买受人支付完整个价款的时间较长,商品房买卖合同又不具有对抗第三人的效力,所以买受人在要取得产权证之前,要承担不能取得约定商品房产权的风险。而现实中,一房二卖、出卖人将已售房屋进行抵押、法院查封出卖人正在热销的房屋等现象大量存在。虽然最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。但此规定只是解决了其中部分矛盾,无法解决其他问题,况且此条解释本身也缺乏法理依据,只能作为一时的权宜措施。

  根本解决矛盾的方法是被告预告登记制度。所谓预告登记,指为保全关于不动产的请求权而将此权利进行的登记。主要因欠缺登记的要件(程序要件和实体要件)不能进行登记,只是作为将来本登记的准备而进行的登记,主要目的为保护预告登记权利人。目前有些地方已开始逐步实施预告登记,房产管理部门将楼盘登记上网,发布房屋销售信息,一旦商品房已对外销售(签订预售合同),网上即会反映。在司法实践中可以有条件承认其对抗效力。

上一篇:商标转让双方需注意事项      下一篇:关于房屋质量的认定标准
北京亦庄律师法律咨询网