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阅读提示：与一般企业破产时的债权清偿相比，房地产企业破产时的债权清偿更为复杂。尤其在涉及对购房人权利保护的问题时，购房人的的债权能否被认定为优先受偿的债权，成为房地产企业破产债权清偿的一大难点。本文分享的案例中，购房人购买的是被查封后的房屋，但未办理变更登记。此种情况下，开发商破产后该购房人的债权能否被认定为优先受偿的债权?
裁判要旨
在房屋被查封后购买房屋但未办理变更登记的，即使有证据证明该房屋系购房人的唯一住房，且已支付全款，购房人也不属于法律规定的消费者购房人。开发商破产后，该购房人的债权不属于优先受偿的债权。
案情简介
一、2015年2月26日，本案诉争的锦绣商业广场3-22-1502室房屋被法院查封。
二、2015年3月12日，方春、韦小玲与华惠公司签订房屋定购/缴款确认单一份，约定方春、韦小玲向华惠公司购买无锡市惠山区锦绣商业广场二期3-22-1502号住宅房屋，定购房屋总价为38万元;方春、韦小玲于当日缴纳首付款23万元，次日缴纳房屋余款15万元。但未办理房屋过户登记。
三、方春与韦小玲原系夫妻关系。双方于2017年5月31日协议离婚，离婚协议书约定，无锡市惠山区锦绣商业广场二期3-22-1502号房屋归方春所有。
四、2016年7月6日，惠山区法院裁定华惠公司重整。
五、方春向惠山区法院起诉，请求确认锦绣商业广场3-22-1502号房屋不属于华惠公司的破产财产。惠山区法院判决驳回其诉讼请求。
六、方春不服一审判决，上诉至无锡中院，法院判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二) 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三) 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是突破一般执行的规定，对消费者购房人作出的倾斜性保护，有其严格的适用条件。必须同时满足法律规定的三个条件，才属于本条规定的消费者购房人，才会收到法律的特殊保护。其特殊保护主要体现在，即使未办理房屋变更登记，购房人对房屋的物权期待权仍可对抗债务人的一般债权人。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也即赋予了消费者购房人超级优先权。
但本案中，方春系在案涉房产被查封后向华惠公司购买的案涉房屋。虽然方春名下无其他用于居住的房屋，且已付全款，但方春在法院查封后才签订合法有效的书面买卖合同，其在购房时未履行合理的注意义务，查看案涉房产是否被查封，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”，不属于该条规定的消费者购房人。因此，在华惠公司破产后，方春对案涉房产不享有别除权。故两审法院均未支持方春的诉讼请求。
👉作者：李舒 张德荣 袁惠
